Комментарии к СТ 104 ЖК РФ

Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений

Комментарий к статье 104 ЖК РФ:

1. По нашему мнению, при буквальном толковании ч. 1 коммент. ст. и п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) следует прийти к выводу, что в одном многоквартирном доме могут находиться служебные квартиры, квартиры, занимаемые по договору социального найма, и квартиры, находящиеся в частной собственности.

С учетом этого позиция авторов, полагающих, что "служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования" (Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С. 212), представляется необоснованной. Далее те же авторы, однако, указывают, что на практике к служебным относятся жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже (см.: Там же. С. 212).

2. Часть 1 коммент. ст. в первоначальной редакции ЖК предусматривала, что служебные помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

Впоследствии данная норма была изменена таким образом, что в настоящее время в качестве служебных жилых помещений могут предоставляться не только квартиры, но и жилые дома (Федеральный закон от 4 мая 2010 г. N 70-ФЗ "О внесении изменения в статью 104 Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2010. N 19. Ст. 2278).

Вместе с тем соответствующие изменения не были внесены в Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). В соответствии с п. 5 данных Правил к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, отнесение жилых домов к служебным жилым помещениям не предусмотрено.

В данной ситуации, полагаем, подлежит применению указанный федеральный закон, и с момента вступления его в силу к служебным помещениям могут быть отнесены не только квартиры, но и жилые дома.

3. Далее рассмотрим вопрос, могут ли быть отнесены к служебным жилым помещениям отдельные комнаты в квартире, а не вся квартира целиком.

В соответствии с ч. 1 коммент. ст. служебные жилые помещения предоставляются в виде жилого дома или отдельной квартиры.

Статья 101 ранее действовавшего ЖК РСФСР не исключала выделение под служебные жилые помещения комнат. С учетом этого ранее существовал "смешанный жилищный фонд", когда в квартире одна комната являлась служебной, а другая находилась в частной собственности. Многие ученые высказывались об ограничении существования такого "смешанного жилищного фонда" (подробнее об этом см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 97 - 98).

Полагаем, что договоры найма ранее предоставленных служебных комнат продолжают действовать и после введения в действие ЖК, поскольку последний в этой части не имеет обратной силы (ст. 6 ЖК; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15).

После введения в действие ЖК отнесение отдельных комнат к числу служебных будет противоречить ЖК. Вместе с тем Ю.К. Толстой полагает, что систематическое толкование п. п. 3, 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) приводит к тому, что в качестве служебных в настоящее время могут предоставляться (выделяться) и комнаты, но при условии, что в соответствующей квартире все комнаты являются служебными (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 52). Полагаем, что такое толкование прямо противоречит ч. 1 коммент. ст., хотя, возможно, оно весьма желательно в условиях дефицита служебной площади и нехватки кадров, в том числе в системе жилищно-коммунального хозяйства.

4. Возникает вопрос, допустимо ли в настоящее время предоставлять гражданам по договорам найма специализированных жилых помещений комнаты, которые до введения в действие ЖК были отнесены к служебным, при условии, что после вступления в силу ЖК данные комнаты из числа служебных не были исключены (например, если комната освободилась после 1 марта 2005 г.).

При буквальном толковании норм ст. 6 и ч. 1 ст. 104 ЖК следует прийти к выводу, что предоставление таких комнат в качестве служебных будет противоречить ЖК. Однако такое правовое регулирование, на наш взгляд, не будет соответствовать социально-экономическим реалиям. С учетом этого полагаем, что норма ч. 1 ст. 104 ЖК о том, что служебные жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры, должна толковаться ограничительно. Данную норму не следует применять к случаям предоставления комнат, которые были отнесены к служебным до введения в действие ЖК.

5. Как говорилось выше, федеральное законодательство не содержит единого перечня граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения (см. комментарий к ст. 93).

6. В соответствии с ч. 3 коммент. ст. служебное жилое помещение предоставляется на период трудовых или служебных отношений по договору найма служебного жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" (СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353) с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются не договоры найма специализированных помещений, а жилищные договоры.

Полагаем, что данные правила о жилищных договорах противоречат ч. 3 коммент. ст. и ч. 1 ст. 99 ЖК. С военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, должны заключаться только договоры найма служебных жилых помещений в соответствии со ст. 100 ЖК по типовой форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). (Подробнее о противоречии законодательству норм о жилищном договоре и его соотношении с договором социального найма см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 88 - 91.)