Комментарии к СТ 105 ЖК РФ

Статья 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 105 ЖК РФ:

1. ЖК содержит только лишь общие правила о предоставлении жилых помещений в общежитиях, более детально данные отношения регулируются следующими подзаконными актами, часть из которых была принята в советское время:

- Примерное положение об общежитиях, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95);

- Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утв. Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 (РГ. 1995. 2 авг.);

- Приказ Министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (БНА. 2000. N 26);

- Приказ МИД РФ от 13 апреля 2011 г. N 5104 "О Порядке формирования и содержания специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях), находящегося в ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации, а также предоставления государственным гражданским служащим системы МИД России на период прохождения ими государственной гражданской службы служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях" (РГ. 2011. N 135. 24 июня).

2. С 1 сентября 2011 г. вступили в силу Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений СП 2.1.2.2844-11 (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23 // РГ. 2011. N 97. 6 мая).

Данные правила распространяются на общежития для работников и обучающихся образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования независимо от их вида, организационно-правовых форм и форм собственности. Правила устанавливают требования к оснащению жилых комнат и вспомогательных помещений в общежитиях, гигиенические требования к жилым комнатам и помещениям общего пользования, а также регулируют и иные вопросы.

3. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Следует отметить, что судебная практика исходит из того, что указанная норма предоставления жилых помещений применяется не только при обеспечении граждан общежитиями, но и в случаях выселения граждан, которые в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК).

4. Основанием для предоставления жилого помещения в общежитии в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи является наличие трудовых отношений, прохождение службы или обучения.

Как говорилось выше (см. комментарий к ст. 94), действующее федеральное законодательство не содержит единого перечня лиц, которым могут быть предоставлены общежития.

В случае прекращения трудовых отношений, службы, обучения гражданин подлежит выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения. Вместе с тем, если гражданин относится хотя бы к одной из категорий, указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК, он может быть выселен из общежития только при условии предоставления другого жилого помещения.

5. Вопрос о том, что является предметом договора найма жилого помещения в общежитии, является дискуссионным. Существует три точки зрения, согласно которым предметом договора найма помещения в общежитии является:

- часть комнаты (койко-место);

- право на пользование комнатой;

- только сама комната.

Подробно данный вопрос был исследован Е.А. Шипуновой (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 97 - 99).

Следует согласиться с этим автором в том, что предметом договора найма жилого помещения в общежитии является изолированная комната. "Каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим. При этом юридически право пользования комнатой каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями..." (Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 99).

6. Также дискуссии в литературе вызывает вопрос о том, является ли мебель и иное движимое имущество, необходимое для использования нанимателем жилого помещения, предметом договора найма жилого помещения в общежитии наряду с самим таким жилым помещением (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 99 - 100).