Комментарии к СТ 103 ЖК РФ

Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 103 ЖК РФ:

1. По общему правилу в случае прекращения или расторжения договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение. В случае отказа освободить помещение соответствующие лица подлежат выселению в судебном порядке.

2. Следует отметить, что в случае, если дом, в котором расположено специализированное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу или специализированное жилое помещение признано непригодным для проживания, то по смыслу коммент. ст. и ст. ст. 101, 102 ЖК договор найма данного помещения в этом случае не прекращается и не расторгается.

В то же время в законодательстве отсутствуют нормы, определяющие последствия признания жилого помещения непригодным для проживания и дома, в котором находится такое помещение, аварийным и подлежащим сносу применительно к специализированным жилым помещениям.

ЖК определяет такие последствия в отношении жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. В частности, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, признано непригодным для проживания или дом, в котором находится помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, то нанимателям и членам его семьи наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

В отношении данного помещения должны соблюдаться следующие условия (подп. 1, 3 ст. 85, ст. 86, ч. 1 ст. 89 ЖК; абз. 1 п. 37 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9):

- помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

- помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению;

- помещение должно отвечать установленным требованиям;

- помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.

Санкт-Петербургский городской суд по одному из дел указал, что приведенные нормы следует по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применять к случаям, когда общежитие признано непригодным для проживания (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 апреля 2011 г. N 33-5614/2011).

Следуя логике Санкт-Петербургского городского суда, нужно признать, что такой подход может быть применен и к случаям реконструкции, капитального ремонта, сноса домов, в которых находятся помещения, относящиеся к какому-либо виду специализированных жилых помещений, а также к случаям признания таких помещений непригодными для проживания.

3. В соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст. в случае прекращения или расторжения договора найма служебных помещений и помещений в общежитиях определенные категории лиц из них могут быть выселены только при условии предоставления им других жилых помещений в черте соответствующего населенного пункта.

Перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.), не является исчерпывающим. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15) граждане не могут быть выселены из служебных помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений при наличии одновременно следующих условий:

- помещения, которые они занимают, предоставлены до 1 марта 2005 г. (введение в действие ЖК);

- граждане состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК), или имеют право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК);

- выселение данных граждан без предоставления других жилых помещений не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

4. Далее остановимся на требованиях, которым должно соответствовать помещение, предоставляемое на основании ч. ч. 2, 3 коммент. ст.

Законодательство прямо не устанавливает таких требований.

Требования, которым должно соответствовать предоставляемое другое жилое помещение, установлены только для случаев выселения из помещений, занимаемых по договору социального найма.

Так, в соответствии со ст. 90 ЖК, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер данного помещения должен соответствовать норме вселения в общежитие, которая составляет шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК).

При буквальном толковании ЖК следует прийти к выводу, что данные нормы (ст. 90, ч. 1 ст. 105 ЖК) не распространяются на случаи предоставления других жилых помещений в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст.

Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае предоставления помещений в соответствии с указанными частями коммент. ст. "благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют" (абз. 3 п. 42, п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).

Вместе с тем Санкт-Петербургский городской суд занимает позицию, согласно которой при выселении с предоставлением другого жилого помещения в соответствии с ч. 3 коммент. ст. необходимо учитывать принцип социального государства, а также что человек, его права и свободы являются высшей ценностью; признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст. ст. 2, 7 Конституции РФ; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2011 г. N 33-2145/2011 //).

Исходя из этих принципов при предоставлении другого жилого помещения в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст. нужно учитывать, позволяет ли помещение фактически проживать в нем выселяемым гражданам с учетом состава их семьи, состояния здоровья. Кроме того, следует учитывать, что законом для случаев выселения граждан из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в связи с неоплатой жилья и коммунальных услуг предусмотрено, что жилая площадь предоставляемого помещения не может быть менее шести квадратных метров на одного человека (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2011 г. N 33-2145/2011 //).

Такой подход Санкт-Петербургского городского суда следует признать обоснованным.

Е.А. Шипунова пошла еще дальше и пришла к выводу, что площадь помещений, предоставляемых на основании ч. ч. 2, 3 коммент. ст., должна быть не менее нормы предоставления в расчете на одного человека (ч. ч. 1 - 3 ст. 50, ч. 5 ст. 57 ЖК), кроме того, комнаты могут предоставляться только в случае, указанном в ч. 4 ст. 59 ЖК (см.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. 2009. N 5. С. 108).

По мнению автора, данный вывод следует из того, что требование о предоставлении другого жилого помещения предусмотрено ч. 2 коммент. ст. в отношении граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Таким образом, критерии, предъявляемые к данным гражданам, соответствуют критериям, предъявляемым к гражданам, которым предоставляются помещения по договору социального найма.

Следовательно, помещения, предоставляемые в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст., должны соответствовать тем же требованиям, которые предъявляются к помещениям, предоставляемым по договору социального найма: норма предоставления, случаи предоставления комнаты, а не квартиры (см.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. 2009. N 5. С. 108).

По нашему мнению, в настоящее время, возможно, было бы правильным предусмотреть такое правовое регулирование, при котором гражданам, указанным в ч. 2 коммент. ст., следовало бы предоставлять помещения, соответствующие требованиям, предъявляемым к помещениям, предоставляемым по договору социального найма. Однако при буквальном толковании ЖК следует прийти к выводу о том, что указанным гражданам должны предоставляться другие жилые помещения, т.е. помещения по нормам, предусмотренным для общежитий (ст. 90, ч. 1 ст. 105 ЖК).

5. Часть 3 комментируемой статьи определяет, что гражданам, указанным в ч. 2 данной статьи, в случае прекращения или расторжения договора найма специализированного жилого помещения предоставляются другие жилые помещения. При этом не указывается, по какому договору должны быть предоставлены данные помещения.

Верховный Суд РФ указал, что такие другие жилые помещения должны, "как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК, относиться к жилищному фонду социального использования" (абз. 3 п. 42 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).

Таким образом, можно прийти к выводу, что другие жилые помещения, предоставляемые в соответствии с ч. 3 коммент. ст., передаются на основании договора социального найма.

Аналогичную позицию занимает Е.А. Шипунова. Вместе с тем данный автор приводит дополнительную аргументацию, о которой уже говорилось выше: в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены граждане, которые, среди прочего, состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях, данный критерий соответствует критерию, предъявляемому к гражданам, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 49 ЖК). Таким образом, гражданам, указанным в ч. 2 коммент. ст., помещения должны предоставляться по договору социального найма (см.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. 2009. N 5. С. 108).