Комментарии к СТ 100 ЖК РФ

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

1. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в отношении всех видов специализированных жилых помещений, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК).

2. В соответствии с ч. 1 коммент. ст. наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник помещения в лице действующего от его имени уполномоченного органа власти или уполномоченного им лица.

На практике иногда наймодателями являются коммерческие организации, которым помещения переданы для управления органами власти. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как правило, передает специализированные жилые помещения на договорной основе коммерческим организациям для управления и выполнения функций наймодателя (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 96. Сноска 26).

3. Необходимой предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является принятие решения о предоставлении жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Принятие решения должно предшествовать заключению договора, а не наоборот, данный тезис находит подтверждение в юридической литературе (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 98).

В данном случае правоотношение по пользованию специализированным помещением возникает на основании сложного юридического состава: решение о предоставлении и договор найма специализированного жилого помещения. В том случае, если отпадает хотя бы один элемент сложного юридического состава, жилищное правоотношение прекращается.

4. В литературе справедливо отмечается, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является по своей природе административно-правовым актом (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).

Признание решения о предоставлении специализированного жилого помещения административно-правовым актом влечет определенные последствия. Данное решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном для оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК РФ).

Вместе с тем Верховный Суд РФ исходит из того, что требования о признании недействительным решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма "подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки" (абз. 2 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9. Также см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-14511/2010 //).

На практике такой подход, возможно, и оправдан. Если к заявлениям о признании решений о предоставлении специализированных жилых помещений применять нормы гл. 25 ГПК РФ, то следует прийти к выводу, что срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца (ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Такого срока может быть недостаточно для защиты прав граждан. Вместе с тем при формальном подходе следовало бы признать, что к требованиям о признании недействительными решений о предоставлении специализированных помещений применяются нормы гл. 25 ГПК РФ и срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца. Следует отметить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении требований о признании недействительным отказа в предоставлении жилого помещения в некоторых случаях применяет нормы гл. 25 ГПК РФ, а не правила искового производства. Данный подход расходится с приведенными выше разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2011 г. N 205-В11-4 //).

5. Некоторые авторы обоснованно указывают, что учет граждан в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не является необходимым условием заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 - 590 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)). Таким образом, специализированные помещения могут предоставляться и тем гражданам, которые не состоят на указанном учете.

6. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен помещения или передавать его в поднаем. Полагаем, что договоры поднайма, а также договоры об обмене жилыми помещениями, заключенные в отношении специализированных жилых помещений, являются ничтожными, как противоречащие ч. 4 коммент. ст. (ст. 168 ГК РФ).

7. Часть 6 коммент. ст. предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

По смыслу разъяснений Верховного Суда РФ, наниматель вправе вселить в специализированное жилое помещение не только лиц, которые признаются ЖК членами семьи (супруг, дети и родители - ч. 1 ст. 69 ЖК), но также и других лиц в качестве членов своей семьи при соблюдении одновременно следующих условий:

- наймодатель дал согласие на вселение таких лиц;

- проживающие в данном жилом помещении члены семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующие) дали согласие на вселение (подп. "д" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9. Ст. 70 ЖК).

Полагаем, что данные разъяснения вполне отвечают нынешним социально-экономическим реалиям, однако они не вполне корректны с юридической точки зрения по следующим причинам.

В соответствии с ч. 5 коммент. ст. к пользованию всеми специализированными жилыми помещениями применяются в том числе нормы ч. ч. 3, 4 ст. 67 ЖК (обязанности нанимателя жилого помещения). В части 5 коммент. ст. не указано, что положения ч. 1 ст. 67 ЖК о праве нанимателя на вселение в жилое помещение членов своей семьи распространяются на договоры найма специализированных жилых помещений.

Одним из условий типовых договоров найма специализированных жилых помещений является то, что наймодатель передает во владение и пользование жилое помещение нанимателю и членам его семьи, которые указываются в договоре найма (п. п. 1, 5 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, а также соответствующих типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; п. п. 1, 4 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

Из всех указанных типовых договоров следует, что наниматель имеет право использовать жилое помещение для проживания, в том числе с членами семьи, при этом члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с ним (подп. 1 п. 6, п. 9 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; подп. 1 п. 6, п. 10 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

По нашему мнению, из приведенных типовых договоров следует, что наниматель вправе использовать помещение для проживания с теми членами семьи, которые указаны в договоре, и только те члены семьи, которые указаны в договоре, имеют право пользования помещением.

Применительно к общежитиям аналогичную позицию занял Архангельский областной суд, который указал, что ч. 6 коммент. ст., "будучи связанной с содержанием договора найма специализированного жилого помещения, относится к моменту предоставления жилого помещения в общежитии по договору найма специализированного жилого помещения нанимателю во владение и пользование для временного проживания, а не регулирует вопросы вселения новых членов семьи нанимателя в ранее предоставленное нанимателю жилое помещение" (Определение Архангельского областного суда от 28 ноября 2005 г. N 33-2622 // Сборник судебных актов. Архангельский областной суд. Арбитражный суд Архангельской области. Архангельск, 2006. Вып. 4).

8. Часть 7 коммент. ст. предусматривает письменную форму договора найма специализированного жилого помещения. В том случае, если после принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения договор не подписывается в письменной форме, то, несмотря на это, отношение пользования помещением может возникнуть, если наниматель фактически вселился в помещение. При этом ни наниматель, ни наймодатель в случае спора не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение существования договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Е. Шипунова (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 97).