Комментарии к СТ 101 ЖК РФ

Статья 101 ЖК РФ. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 101 ЖК РФ:

1. Для целей системности изложения сначала обратимся к ч. 2 коммент. ст., в соответствии с которой наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Судебная практика и многие авторы исходят из того, что для расторжения нанимателем договора в данном случае согласия членов его семьи, которые проживают с ним, не требуется (см.: Определение Рязанского областного суда от 3 ноября 2010 г. N 33-1880 //"; Прекращение договора найма специализированного жилого помещения; Шанхаев С.В., Карбашов В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 3. С. 59; Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 25).

Г.Ф. Шешко в целом занимает аналогичную позицию, но указывает, что из данного правила должны быть сделаны исключения в отношении беженцев, вынужденных переселенцев и лиц, проживающих в маневренном фонде в связи с капитальным ремонтом или утратой единственного жилья, поскольку интересы данных категорий требуют защиты (см.: Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 25. Сноска 5).

В литературе было высказано также и иное мнение. Так, М.М. Исаев полагает, что применительно к служебным жилым помещениям и жилым помещениям в общежитиях "наниматель специализированного жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения" (Исаев М.М. Некоторые вопросы выселения из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях // Право в Вооруженных Силах. 2011. N 3. С. 65).

Полагаем, что при буквальном толковании норм ЖК следует прийти к выводу, что согласия членов семьи в данном случае не требуется. В отношении договора социального найма ч. 2 ст. 83 ЖК предусматривает, что этот договор может быть расторгнут нанимателем только с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Часть 5 ст. 100, определяющая пределы применения норм о социальном найме к найму специализированных жилых помещений, не содержит указания на то, что норма ч. 2 ст. 83 ЖК применяется к договору найма специализированных жилых помещений. Кроме того, в ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, что наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, и не содержится никаких условий расторжения.

Следует отметить, что для установления правового регулирования, при котором на расторжение договора найма специализированного помещения требуется согласие проживающих в данном помещении членов семьи нанимателя, требуется внесение изменений в ЖК или формирование соответствующей судебной практики.

2. Часть 1 коммент. ст. предусматривает, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон. Полагаем, что для заключения такого соглашения также не требуется согласия членов семьи нанимателя, проживающих с ним, по причинам, указанным выше.

3. Часть 2 коммент. ст. не определяет порядок расторжения договора. По смыслу ч. 1 ст. 7 ЖК, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников отношений, то к данным отношениям применяется гражданское законодательство. С учетом этого полагаем, что в данном случае подлежат применению нормы ГК РФ о порядке расторжения гражданско-правовых договоров.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК России договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, иными законами или договором. Согласно п. 3 ст. 450 ГК от исполнения договора можно отказаться во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором или законом, при этом договор считается расторгнутым с момента такого отказа.

Часть 2 ст. 101 ЖК устанавливает, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут нанимателем в любое время, т.е. без согласия наймодателя, в одностороннем порядке. В то же время ни ЖК, ни типовые договоры не наделяют нанимателя правом отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке (см. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

Таким образом, при буквальном толковании ч. 2 коммент. ст. следует прийти к выводу, что наниматель вправе расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке, но договор будет считаться расторгнутым только с момента вступления в силу соответствующего решения суда.

Следует отметить, что такое толкование не вполне соответствует социально-экономическим реалиям и принципу, согласно которому граждане, законно находящиеся на территории РФ, вправе свободно выбирать жилые помещения для проживания в них в качестве собственников, нанимателей и на иных основаниях (ч. 4 ст. 1 ЖК). Полагаем, нанимателям специализированных помещений следует предоставлять право расторгать соответствующие договоры во внесудебном порядке.

Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова применительно к договору социального найма указывают, что наниматель вправе во внесудебном порядке расторгнуть данный договор (см.: Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С. 184). При этом норма ч. 2 ст. 83 ЖК, регулирующая расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя, также как и ч. 2 коммент. ст., не предусматривает внесудебный порядок такого расторжения.

На данную проблему также обратил внимание В.Н. Литовкин (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 177).

Санкт-Петербургский городской суд исходит из того, что фактический выезд нанимателя и проживавших членов его семьи из специализированного жилого помещения может повлечь автоматическое расторжение договора найма этого помещения, если выезд был добровольный, а не вынужденный (см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 мая 2011 г. N 33-5170/2011 //). Таким образом, указанным судом косвенно признается, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут во внесудебном порядке.

4. Часть 3 комментируемой статьи определяет случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. По смыслу норм ЖК наймодатель может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения только в судебном порядке.

В частности, наймодатель вправе расторгнуть договор при неисполнении нанимателем или проживающими с ним членами семьи обязательств по договору и в иных случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК.