Комментарии к СТ 99 ЖК РФ

Статья 99 ЖК РФ. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 99 ЖК РФ:

1. Часть 1 комментируемой статьи определяет, что специализированные помещения предоставляются на основании решений о предоставлении и договоров найма специализированных жилых помещений (или договоров безвозмездного пользования в отношении жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан).

Следует отметить, в указанной выше форме могут быть предоставлены только те помещения, которые являются специализированными, т.е. включены в специализированный жилищный фонд. Вместе с тем по смыслу ч. 3 ст. 92 ЖК с появлением статуса специализированного жилого помещения последнее не может быть использовано иными способами, кроме как для предоставления по договору найма специализированного жилого помещения (договору безвозмездного пользования).

2. С учетом изложенного выше важно определить, когда жилое помещение становится специализированным и когда перестает быть таковым. Решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду и исключении из него принимает уполномоченный орган власти (ч. 2 ст. 92 ЖК, п. 12 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

3. Далее рассмотрим, как отражается принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в документах кадастрового учета и технической инвентаризации. В кадастровом паспорте помещения указывается только лишь назначение и вид помещения (жилое, нежилое, комната или квартира).

Нормативными актами о составлении кадастрового паспорта прямо не предусмотрена необходимость указания в кадастровом паспорте на то, что жилое помещение является специализированным (п. п. 1.5, 1.6 приложения N 2 к Приказу Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 // РГ. 2008. 22 февр.; п. 16 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 3. Ст. 4017).

Таким образом, при формальном подходе следует признать, что даже в том случае, когда орган, принявший решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду, направил его в орган кадастрового учета и технической инвентаризации, последний не обязан вносить соответствующие сведения в документы технической инвентаризации, поскольку в форме кадастрового паспорта помещения не предусмотрено графы для внесения такой информации.

Полагаем, что это неправильно. Предоставление кадастрового паспорта на помещение является необходимым условием регистрации прав на такое помещение и сделок с ним (п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594). Таким образом, если в кадастровом паспорте принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду не отражается, регистрирующий орган лишен возможности проверить законность сделки с данным помещением.

Представляется, что выходом из сложившейся ситуации могло бы быть указание на принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в п. 1.10 кадастрового паспорта "Примечание". В соответствии с п. 9 приложения N 2 к Приказу Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 (РГ. 2008. 22 февр.) в данной графе указывается иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на помещение. Полагаем, что информация о том, является ли жилое помещение специализированным, несомненно, необходима для такой регистрации.

4. В соответствии с абз. 3 п. 14 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду направляется в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возникает вопрос, каким образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражается, что жилое помещение является специализированным.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Коль скоро законом не предусмотрено, чтобы в отношении специализированных жилых помещений регистрировалось обременение, связанное с тем, что эти помещения специализированные, то такое обременение не подлежит государственной регистрации.

Указание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в какой-либо иной форме также не предусмотрено законодательством.

Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются обременения, связанные с тем, что жилое помещение относится к специализированному жилищному фонду (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2010 г. по делу N А44-794/2010).

Кроме того, принадлежность жилого помещения к общежитию иногда указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в наименовании объекта (решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 марта 2010 г. по делу N А19-28433/09-52).

Тем не менее полагаем, что отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что помещение является специализированным, прямо не предусмотрено законодательством и не является необходимым условием для использования данного помещения как специализированного.

5. В отношении некоторых видов специализированных жилых помещений предусмотрено проведение их учета в качестве таковых.

Так, в отношении общежитий ранее предусматривалось составление санитарного паспорта, заселение общежития производилось с обязательным оформлением санитарного паспорта на общежитие (п. 1.5 СанПиН N 42-121-4719-88 "Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ", утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 01.11.1988 N 4719-88).

В настоящее время составление санитарного паспорта не предусмотрено, а ранее действовавшая норма о составлении такого паспорта отменена (см. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 20 апреля 2011 г. N 38 "Об отмене санитарных правил СП 42-121-4719-88 "Устройство, оборудование и содержание общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных и профессионально-технических училищ" // Официальные документы в образовании. 2011. N 19; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23 "Об утверждении СП 2.1.2.2844-11 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений" // РГ. 2011. N 97. 6 мая). Таким образом, составление санитарного паспорта на общежитие в настоящее время не является условием отнесения соответствующего здания к специализированному жилищному фонду.

6. В литературе было высказано мнение о том, что условием для признания жилого помещения специализированным является не только принятие решения о включении помещения в состав специализированного жилищного фонда, но также и предоставление данного помещения лицу, которое имеет право на получение специализированного жилого помещения на основании решения компетентного органа и договора (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2011. С. 32, 51).

Полагаем, что с такой позицией сложно согласиться. Принятие решения об отнесении жилого помещения к специализированному является условием предоставления этого помещения соответствующим лицам, а не наоборот. Если следовать данной логике указанного выше автора, то нужно признать, что, когда специализированное помещение освобождается занимавшим его лицом, оно перестает быть специализированным, а потом снова становится таковым в момент его предоставления иному лицу.

7. Далее рассмотрим последствия заключения договора найма специализированного жилого помещения в отношении помещения, которое не отнесено к специализированному жилищному фонду в установленном порядке. Если подобный договор был заключен и органом власти принято решение о предоставлении помещения по такому договору, то данные договор и решение могут быть признаны недействительными, при этом лица, проживающие в помещении, подлежат выселению (абз. 1 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).

Верховный Суд РФ указал, что в данном случае нормы ГК РФ о недействительности сделок и исковой давности по требованиям о недействительности подлежат применению по аналогии закона (ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ; ч. 1 ст. 7 ЖК; абз. 1 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).

8. Часть 2 коммент. ст. определяет основания предоставления специализированных жилых помещений, но при этом носит отсылочный характер. Нормы ЖК о назначении и порядке предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений определяют основания предоставления соответствующих специализированных помещений в самом общем виде и зачастую также носят отсылочный характер (ст. ст. 93 - 98, 104 - 109 ЖК).

Конкретные категории лиц, которым могут быть предоставлены помещения специализированного жилищного фонда, а также условия, при которых такое предоставление возможно, определяются в большинстве случаев подзаконными нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.

В частности, данные категории определены:

- п. п. 7, 8 Порядка формирования и содержания специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях), находящегося в ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации, а также предоставления государственным гражданским служащим системы МИД России на период прохождения ими государственной гражданской службы служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях, утв. Приказом МИД РФ от 13 апреля 2011 г. N 5104 (РГ. 2011. N 135. 24 июня);

- п. 1.3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20 июня 2006 г. N 731 "О служебных жилых помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга" (Вестник администрации Санкт-Петербурга от 28 августа 2006 г. N 8);

- п. п. 1.3, 1.4 приложения 2 к Положению о порядке перевода жилых помещений в служебные и порядке предоставления жилых служебных помещений в жилищном фонде муниципального образования "Город Коммунар", утв. решением собрания представителей муниципального образования "Город Коммунар" Ленинградской области от 1 апреля 2002 г. N 13.