Комментарии к СТ 80 ЖК РФ

Статья 80 ЖК РФ. Временные жильцы

Комментарий к статье 80 ЖК РФ:

1. Положения коммент. ст. наделяют нанимателя жилого помещения по договору социального найма правом вселить в занимаемое им жилое помещение временных жильцов.

В отличие от договора поднайма (ст. ст. 76 - 79 коммент. закона), который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе. Однако на вселившего в занимаемое им жилое помещение временных жильцов нанимателя в таком случае ложится бремя дополнительных расходов, поскольку в силу положений ч. 12 ст. 155 коммент. закона плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания. В такой ситуации у нанимателя, естественно, может возникнуть соблазн минимизировать свои расходы, в нарушение коммент. закона взимая с временных жильцов плату как минимум за коммунальные услуги, что на практике является достаточно распространенной ситуацией. Но такому нанимателю следует помнить, что в случае, если временный жилец согласиться нести расходы по оплате коммунальных платежей, это приведет к фактической трансформации существующих отношений в отношения поднайма со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.

2. Вселение нанимателем временных жильцов осуществляется при условии, в том числе предварительного уведомления об этом наймодателя. Необходимость соблюдения данного правила продиктована не только обязанностью наймодателя до дачи своего согласия на вселение фактически проверить: не будут ли вселением временных жильцов нарушены нормативы жилищной обеспеченности (ст. 50 коммент. закона) нанимателя и членов его семьи, но и потенциальным увеличением потребления жильцами жилого помещения (и семьей нанимателя, и временными жильцами) коммунальных услуг.

Несмотря на то что нанимателем до вселения временных жильцов должен быть соблюден лишь уведомительный порядок, наймодатель в силу положений коммент. ст. может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Названным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона.

3. Для вселения временных жильцов необходимо и согласие всех проживающих с нанимателем членов его семьи. Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в этой коммунальной квартире, а также собственников других жилых помещений, находящихся в этой коммунальной квартире, не требуется. В этом также прослеживается существенное различие между временными жильцами и поднанимателями (см. ч. 2 ст. 76 коммент. закона).

В отличие от положений ст. 76 коммент. закона, предписывающих необходимость до вселения поднанимателя получения письменного согласия всех заинтересованных лиц (наймодателя, членов семьи нанимателя, а в отдельных случаях - и жильцов других жилых помещений в коммунальной квартире), при вселении временных жильцов письменная форма согласия граждан и наймодателя не предусмотрена.

Не предусмотрена письменная форма и для оформления отношений по пользованию жилым помещением между временными жильцами и вселившими их нанимателем и членами его семьи. То есть оформление соответствующих отношений между названными лицами происходит путем совершения конклюдентных действий.

4. Временные жильцы не могут проживать в жилом помещении более шести месяцев подряд (ч. 2 коммент. ст.). В случае необходимости более продолжительного проживания правовой статус временного жильца должен измениться, например, трансформироваться в поднанимателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилое помещение. Их право производно и зависимо от прав нанимателя и членов его семьи. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 3 коммент. ст.).

Тем не менее временные жильцы, как и поднаниматели, обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением.

5. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке. Это означает, что наниматель не вправе самоуправно выселять временных жильцов. Равным образом это относится и к выселению временных жильцов наймодателем при прекращении договора найма жилого помещения и отказе временных жильцов добровольно покинуть занимаемое жилое помещение (ч. 5 коммент. ст.).