Комментарии к СТ 72 ЖК РФ

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Комментарий к статье 72 ЖК РФ:

1. Положения коммент. ст. в общем виде закрепляют правомочие нанимателя по распоряжению в установленных законодательством пределах жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи по договору социального найма. Слова "в установленных пределах" здесь неслучайны, поскольку в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона нанимателю принадлежит лишь право владения и пользования предоставленным жилым помещением, но не распоряжения им в полном объеме.

2. Следует обратить внимание, что нормы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона, регламентирующие порядок, основания и процедуру обмена, применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями, занимающими такие помещения по договорам социального найма.

Ранее действующая норма - ст. 67 ЖК РСФСР допускала обмен жилыми помещениями также и между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива. Правда, такой обмен в силу требований ст. 119 ЖК РСФСР был возможен только с разрешения уполномоченного государственного органа исполнительной власти, названного в ст. 119 ЖК РСФСР как исполком местного Совета народных депутатов.

Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства объектом обмена не могут быть жилые помещения специализированного жилищного фонда, перечень которых дан в ст. 92 коммент. закона, не может быть обмена и в отношении жилых помещений, занимаемых на основании договоров, отличных от договора социального найма.

Не предусмотрен и широко практиковавшийся в прежние годы так называемый родственный обмен, т.е. обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя.

3. В силу норм федерального жилищного законодательства недопустим и обмен жилых помещений между нанимателем и собственником, т.е. жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и жилых помещений частного жилищного фонда. Однако региональными нормативными правовыми актами данный вопрос, как правило, урегулирован. В частности, в Санкт-Петербурге подобная сделка совершается не путем обмена, а по договору мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в соответствии со ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).

4. Часть 1 коммент. ст. устанавливает одно из основных требований для осуществления обмена - необходимость письменного согласия на обмен как проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, так и наймодателя. Названное требование справедливо вне зависимости от количества участников обмена (ч. 5 коммент. ст.). Хочется отметить, что нормы ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР предусматривали необходимость согласия наймодателя на обмен только в отношении жилых помещений в домах предприятий, организаций и учреждений (ст. 69 ЖК РСФСР), т.е. помещений ведомственного жилищного фонда. Представляется, что наделение наймодателя соответствующими полномочиями в отношении всех сделок по обмену рассматриваемых жилых помещений введено с целью усиления контроля за государственным и муниципальным жилищными фондами.

Комментируемая статья не содержит требования о получении обменивающимся лицом, проживающим в коммунальной квартире, согласия других нанимателей и собственников, проживающих в той же квартире.

Не содержит коммент. ст. и каких-либо ограничений того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по субъектам обмена.

Нет формальных ограничений и по площади обмениваемых помещений. Однако есть основания предполагать, что наймодатель, чье согласие требуется для осуществления обмена, и наделен указанными полномочиями для недопущения, по возможности, умышленного или по неосторожности ухудшения жилищных условий участвующих в обмене нанимателей. Стоит в этой связи упомянуть и положения ст. 53 коммент. закона, в силу которой факт ухудшения жилищных условий, наступивший в результате в том числе и обмена жилых помещений будет учтен в случае обращения участника такой сделки с заявлением о постановке на жилищный учет.

На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются с одновременным заключением новых договоров (ч. 5 ст. 74 коммент. закона).

5. В силу положений ч. 2 коммент. ст. проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на несколько жилых помещений, в том числе находящихся в разных домах или квартирах. Положения ч. 5 коммент. ст. дозволяют обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Дополнительно в этой связи считаем необходимым со ссылкой на решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N 5 "О беспрепятственном обмене жилыми помещениями" (РГ. 1996. N 186, 1998. N 29) отметить возможность беспрепятственного обмена жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляемого в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

6. Законодателем в положениях коммент. ст. предусмотрена возможность возникновения ситуации, когда между нанимателем и проживающими с ним в жилом помещении членами его семьи не было достигнуто соглашение об обмене. При том что такие члены семьи нанимателя, как указано выше, обладают правом требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения. В этой ситуации в силу положений ч. 3 коммент. ст. наниматель может быть в судебном порядке принужден членами своей семьи к обмену занимаемого жилого помещения. Однако при принятии решения о принудительном обмене учету подлежат заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Так, например, судом во внимание могут быть приняты возраст, состояние здоровья гражданина, сложившиеся социальные связи и прочие заслуживающие внимания обстоятельства индивидуально по каждому подобному делу.

7. Часть 4 коммент. ст. предусматривает в качестве обязательного такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Законодательно установленный срок для рассмотрения заявления в связи с предстоящим обменом - 14 рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления, сокращен по сравнению с общим 30-дневным сроком рассмотрения обращений и заявлений граждан, установленным Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060).

Решение органа опеки и попечительства, оформленное в обязательном порядке в виде письменного документа, как о согласии с обменом, так и в отказе дачи согласия может быть обжаловано в судебном порядке по правилам, предусмотренным в главе 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.