Комментарии к СТ 71 ЖК РФ

Статья 71 ЖК РФ. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71 ЖК РФ:

1. В комментируемой статье сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, само по себе не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма. Данный постулат является для жилищного права традиционным с 1995 г. Именно тогда ранее действовавшие положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускавшие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае его временного отсутствия, были Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622) признаны не соответствующими Конституции РФ. Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище.

2. В комментируемой статье не раскрывается понятие "временное отсутствие" и не указан срок, в течение которого можно считать отсутствие временным. По всей видимости, в сфере жилищных правоотношений временное отсутствие противопоставляется выезду нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение для постоянного жительства (т.е. отсутствию постоянному), которое в силу ч. 3 ст. 83 коммент. закона и является основанием считать ранее заключенный договор социального найма расторгнутым со дня выезда.

Таким образом, жилищные права временно отсутствующих членов семьи нанимателя должны быть соблюдены при совершении всех значимых действий с жилым помещением. Например, для проведения переустройства или перепланировки занимаемого жилого помещения должно быть получено согласие в письменной форме, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (п. 5 ч. 2 ст. 26 коммент. закона). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется на основании письменного согласия, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 72 коммент. закона). Временно отсутствующий наниматель сохраняет право приобретения соответствующего жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Подробнее об основаниях расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения см. в комментарии к ст. 83 коммент. закона.

Отметим, что сохраняются действительными не только права временно отсутствующих нанимателя или членов его семьи, но и соответствующие обязанности указанных лиц по договору социального найма. В частности - обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.