Комментарии к СТ 34 ЖК РФ

Статья 34 ЖК РФ. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статье 34 ЖК РФ:

1. Отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, урегулированы нормами гл. 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением", § 4, ст. ст. 601 - 605. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты (п. п. 1 и 2 ст. 583 и п. п. 1 и 2 ст. 601 ГК РФ). В тех случаях, когда гражданин - получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на получение пожизненного содержания с иждивением.

Содержание с иждивением, как указано в п. 1 ст. 602 ГК РФ, "может включать обеспечение потребностей в жилище". Если договором предусмотрена такая обязанность плательщика ренты, то он предоставляет получателю ренты возможность проживания либо в жилом помещении, переданном получателем ренты плательщику ренты, либо в ином жилом помещении. В последнем случае, как можно предположить, "иное жилое помещение" находится в собственности плательщика ренты, хотя не исключено поселение получателя ренты в жилое помещение, занимаемое плательщиком ренты по договору социального или общегражданского найма. Поскольку в коммент. ст. не содержится каких-либо требований к жилому помещению, в котором может проживать получатель ренты, постольку все, что касается места жительства получателя ренты, должно быть подробно и четко расписано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Естественно, что и все другие условия должны получить отражение в договоре.

В практике встречаются случаи, когда договоры ренты заключаются на кабальных для одиноких пожилых людей условиях. На рынке жилья действуют специальные посреднические фирмы, которые обрабатывают одиноких собственников жилых помещений и путем различных уговоров и посулов заставляют их подписывать договоры ренты, в которых предусматриваются ежемесячные выплаты в небольших размерах (см., например: Нежинцев А. Подпишите... приговор. Заключая договоры ренты, старики обрекают себя на нищету // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 25 сент.). В пункте 2 ст. 602 ГК РФ установлено, что "стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом". Давно пора пересмотреть эту норму и повысить минимальный объем содержания по договорам ренты, хотя бы до десяти-пятнадцати тысяч рублей в месяц.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

2. Законодатель распространяет на отношения по пользованию жилым помещением, переданным по договору пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 ЖК РФ, которые регулируют отношения по пользованию жилым помещением между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем. Следовательно, получатель ренты, если только он не является полностью недееспособным, несет обязательства по содержанию жилого помещения солидарно с собственником. Но в коммент. ст. содержится оговорка о том, что договором пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены иные условия пользования жилым помещением и получатель ренты может быть по договору освобожден от обязанности по содержанию жилого помещения.

3. Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью.

Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе потребовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.

4. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ, право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений - могут ли они быть признаны существенными или нет - определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты.

5. Поскольку на основании договора о пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты становится собственником жилого помещения, принадлежавшего получателю ренты, между интересами этих лиц могут возникнуть коллизии, в частности, в тех случаях, когда плательщик ренты намеревается произвести отчуждение жилого помещения либо когда получатель ренты хотел бы подселить к себе членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Эти вопросы должны получить отражение в коммент. ст. или в ст. 33 Кодекса; пока же, как представляется, решение этих вопросов должно основываться на систематическом толковании соответствующих норм ЖК РФ и ГК РФ с применением по аналогии права общих начал и смысла гражданского законодательства, о чем сказано выше в комментарии к ст. 33 Кодекса.