Комментарии к СТ 33 ЖК РФ

Статья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Комментарий к статье 33 ЖК РФ:

1. Наследодатель вправе возложить на своих наследников по завещанию или по закону обязательство имущественного характера в пользу третьих лиц. Возникающие при этом отношения получили название завещательного отказа (легата). Третьи лица, в пользу которых установлен завещательный отказ, - отказополучатели (легатарии) - вправе требовать от принявших наследство наследников исполнения воли наследодателя, а наследник или наследники обязаны исполнить поручение наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Отношения по завещательному отказу регулируются нормами части третьей ГК РФ, ст. ст. 1137 - 1138, которые, в частности, предусматривают, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании наследодателя. Завещательный отказ не следует смешивать с отказом от наследства; отказ от наследства - это действия наследника по закону или завещанию, который уступает свое право на принятие наследства другим наследникам по закону или по завещанию или даже заявляет об отказе от наследства без указания лиц, в пользу которых он совершает отказ (ст. ст. 1157 и 1158 ГК РФ). Различия здесь очевидны: завещательный отказ устанавливается наследодателем в его завещании; отказ от наследства совершается наследником, призванным к наследованию после открытия наследства. В ЖК РФ не предусматриваются отношения по пользованию жилым помещением в связи с отказом наследника от наследства; право собственности наследодателя на жилое помещение переходит к наследнику, принявшему наследство. Только принявший наследство наследник обязан исполнить установленный наследодателем завещательный отказ, в том числе и относительно использования входящего в наследственное имущество жилого помещения. Следует иметь в виду, что отказополучатель также вправе отказаться от получения завещательного отказа. Если им заявлен такой отказ, то у него не возникнет право пользования тем объектом, который предусмотрен в завещательном отказе. Согласно п. 1 ст. 1160 ГК РФ, отказ отказополучателя от получения завещательного отказа в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условиями не допускается, то есть отказ отказополучателя от получения завещательного отказа является окончательным, безусловным и бесповоротным.

2. Предметом завещательного отказа может быть возложение на наследника, которому в порядке наследования переходит в собственность жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому гражданину - отказополучателю - право пользования этим жилым помещением или его определенной частью на какой-то срок либо пожизненно, то есть до тех пор, пока жив отказополучатель.

Положения коммент. ст. дополняют нормы ГК РФ о завещательном отказе относительно тех случаев, когда предметом завещательного отказа является пользование жилым помещением. Основной принцип, из которого исходит закон, - неукоснительное соблюдение воли наследодателя. Поэтому правило ч. 1 коммент. ст. о том, что отказополучатель пользуется предоставленным ему жилым помещением "наравне с собственником данного жилого помещения", нуждается в уточнении - "если иное не установлено в завещании". Ибо наследодатель может обязать наследника закрепить за отказополучателем конкретную комнату в квартире, завещанной данному наследнику, и тогда до тех пор, пока сохраняется право отказополучателя, выделенной ему комнатой вправе пользоваться именно отказополучатель, а не собственник жилого помещения.

Проживание отказополучателя ограничивает правомочия собственника жилого помещения как в части пользования, так и в части распоряжения жилым помещением. Более того, в целях предотвращения коллизий гражданину-отказополучателю предоставляется возможность зарегистрировать свое право пользования жилым помещением, возникшим на основании завещательного отказа, в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право пользования отказополучателя регистрируется как ограничение права собственника жилого помещения и является дополнительной правовой гарантией, предоставляемой законом отказополучателю.

3. Законодатель исходит из того, что право пользования жилым помещением предоставляется отказополучателю на определенный срок, установленный завещательным отказом. Но, как вытекает из правила ч. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ, наследодатель может возложить на наследника по завещанию обязанность предоставить гражданину-отказополучателю право пользования жилым помещением на период жизни отказополучателя или на какой-либо определенный срок. Отсюда следует, что, если в завещании не указан срок действия завещательного отказа, право пользования жилым помещением по завещательному отказу сохраняется за отказополучателем пожизненно. Возможность пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, создает проблему обеспечения баланса интересов собственника жилого помещения и отказополучателя. К сожалению, коммент. ст. явно недостаточно отражает непростые по содержанию отношения между собственником жилого помещения и отказополучателем.

4. Статус членов семьи отказополучателя в коммент. ст. не предусмотрен. Представляется, что отказополучатель может поселить членов своей семьи в занимаемое им жилое помещение на общих основаниях: то есть только с согласия собственника. Что касается несовершеннолетних детей отказополучателя - это особый вопрос. Правило ч. 1 ст. 70 Кодекса о том, что для вселения несовершеннолетних детей к их родителям в жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, не требуется согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя, в данном случае может быть применено по аналогии закона, несмотря на то, что вселение детей к отказополучателю может привести к существенному ущемлению интересов собственника жилого помещения. При разрешении споров, которые могут возникнуть между собственником и отказополучателем, следует также руководствоваться по аналогии права общими началами и смыслом гражданского законодательства, в силу которых ограничение прав собственника жилого помещения допускается только в случаях, прямо и четко установленных законом, а также в случаях добровольного принятия собственником жилого помещения на себя определенных обязательств, ограничивающих его правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением. К таким случаям и относится принятие наследником наследства, обремененного завещательным отказом.

5. При решении вопроса о распределении бремени содержания жилого помещения следует исходить из того, что речь идет здесь не только собственно об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, но и об исполнении обязательств и о самих обязательствах. В первоначальной редакции ч. 2 коммент. ст. обязательства по содержанию жилого помещения и ответственность за их нарушение возлагались только на дееспособных граждан. В новой редакции коммент. ст., предусмотренной Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756) и вступившей в силу с 1 сентября 2008 г., говорится не только о дееспособных, но и об ограниченных судом в дееспособности гражданах, что соответствует действующей редакции ч. 3 ст. 31 Кодекса, также установленной Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ (см. об этом выше - комментарий к ст. 31 Кодекса).

Таким образом, ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, наряду с собственником жилого помещения и солидарно с ним, несут дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане-отказополучатели и лишь в том случае, если иное не предусмотрено соглашением между ними и собственником жилого помещения. Соглашением между собственником жилого помещения и отказополучателем может быть предусмотрена ограниченная в каких-то пределах (долях, пропорциях) ответственность отказополучателя, либо он может быть вовсе освобожден от несения обязательств и ответственности по содержанию жилого помещения.

На отказополучателе, являющимся недееспособным, не лежит бремя содержания жилого помещения; недееспособный отказополучатель не несет ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Отсюда следует, что в этом случае все расходы по содержанию жилого помещения, занимаемого недееспособным отказополучателем, несет собственник этого жилого помещения.

6. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ право пользования жилым помещением, предоставленное на основании завещательного отказа, сохраняется за отказополучателем и в тех случаях, когда собственник жилого помещения, получивший это жилое помещение в собственность в порядке наследования, отчуждает это жилое помещение другому лицу. При этом не имеет значения, был ли новый собственник жилого помещения осведомлен о том, что приобретаемое им помещение обременено завещательным отказом. Представляется, что при отчуждении жилого помещения собственнику следовало бы предоставить право выселения отказополучателя с предоставлением ему другого жилого помещения, адекватного занимаемому отказополучателем с учетом установленных в данном населенном пункте норм предоставления.

7. По истечении срока, предусмотренного завещательным отказом, право пользования жилым помещением у отказополучателя прекращается, и он подлежит выселению по требованию собственника жилого помещения.

Однако если у отказополучателя право пользования данным жилым помещением возникло не только из завещательного отказа, но и из другого основания, право пользования за ним сохраняется и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Другие основания - это изменение статуса отказополучателя относительно собственника жилого помещения, например, включение собственником отказополучателя в состав членов своей семьи либо придание ему статуса временного пользователя по соглашению между ним и собственником.

Кроме того, между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем может быть заключено соглашение об условиях проживания гражданина-отказополучателя в данном жилом помещении и после истечении срока, предусмотренного завещательным отказом. Но заключение такого соглашения зависит от воли собственника жилого помещения. Закон не обязывает его заключить соглашение с отказополучателем и предоставить ему право дальнейшего проживания в жилом помещении после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом.