Комментарии к СТ 27 ЖК РФ

Статья 27 ЖК РФ. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 27 ЖК РФ:

1. В комментируемую статью включены нормы, определяющие основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, содержание решения об отказе и срок, в течение которого заявителю выдается или направляется документ, содержащий решение об отказе.

2. Основания, по которым принимается решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, следует дифференцировать на две группы:

- формальные основания;

- основания по существу.

К числу формальных оснований относятся:

- непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов;

- представление документов в ненадлежащий орган.

Основанием решения об отказе по существу является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства.

3. Непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов не связано с оценкой содержания указанных документов и должно влечь по существу отказ в рассмотрении заявления, а не отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Однако законодатель исходит из того, что нет документов - нет и согласования. Определенные сложности на практике может вызвать представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем. Вместе с тем указанное полномочие, оформленное, например, доверенностью (ст. 185 ГК РФ), не значится в перечне документов, указанных в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но может послужить основанием для отказа в приеме заявления.

4. Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки представления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не вправе принимать решений о согласовании или об отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.

5. Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства может выражаться, в частности, в нарушении предписаний, закрепленных в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. 23 окт.). Согласно п. п. 1.7.2 и 1.7.3 указанных Правил не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Согласно ст. 21 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) изменения архитектурного объекта (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта. При этом изменение архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляется в порядке, установленном ст. 3 указанного Закона.

Порядок изменения архитектурных объектов, удостоенных государственных и иных премий в области архитектуры, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти по координации деятельности в области архитектуры и градостроительства.

6. Норма, закрепленная в ч. 2 коммент. ст., определяет содержание решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, принимаемого органом, осуществляющим согласование.

7. В части 3 коммент. ст. установлен срок, в течение которого заявителю выдается или направляется решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Заявителю предоставлено право обжаловать принятое решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в судебном порядке.