Статья 76 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
СТ 76 ЖК РФ.
1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с
согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи
вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все
жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь
соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы,
а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире,
требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех
собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.
Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается
наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении
проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических
заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса
перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарий к Ст. 76 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Правом передачи части или всего жилого помещения в поднаем (лицами не из числа членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним иждивенцев) обладает только сам наниматель. По смыслу этой части статьи члены семьи нанимателя таким правом не обладают.
а) Для заключения договора поднайма требуется письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, в том числе временно отсутствующих (тоже письменное согласие), а также несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста.
Отказ в даче согласия наймодателем на поднаем может быть обжалован в суд;
б) предметом договора поднайма может быть все жилое помещение (в случае временного выезда нанимателя со всеми членами семьи в другую местность), отдельная изолированная комната (помещение), смежные комнаты или даже часть занимаемого нанимателем, членами его семьи помещения;
в) договор поднайма может быть заключен при условии, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса), а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 Кодекса).
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется, прежде всего, письменное согласие наймодателя, а также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель и члены его семьи не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.
Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в частности за действия, связанные с нарушениями правил содержания жилья, является наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает, или в него вселяется, или должен вселиться на обычных условиях договора социального найма гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к этой статье), а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 76 ЖК РФ
1. В комментируемой статье говорится о праве нанимателя сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом по договору социального найма для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо согласие в письменной форме наймодателя и граждан, проживающих совместно с нанимателем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В частности, он может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, размер платы устанавливается соглашением между нанимателем и поднанимателем.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В случае отказа поднанимателя освободить занимаемые помещения по требованию нанимателя он подлежит выселению в судебном порядке.
2. Особые правила установлены для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. В этом случае для заключения договора поднайма жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Таким образом, устанавливая ограничение к заключению договора поднайма, законодатель создает условия для охраны прав других граждан, проживающих в коммунальных квартирах (соседей).
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. Частью 4 комментируемой статьи устанавливаются условия, при которых передача помещения в поднаем не допускается: в случае если в данном жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ (см. комментарий к ней) перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Так, ч. 1 комментируемой статьи содержит положение о соблюдении указанной в нем нормы площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма, а значит, заключение договора поднайма с нарушением указанной нормы также не допускается.
Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 685) содержит лишь одно требование - требование в отношении соблюдения нормы общей площади жилого помещения при заключении договора поднайма, но не содержит запрета на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также в нем не содержится и требования к согласию проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей (и собственников) и совместно с ними проживающих пользователей жилого помещения. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 100 ЖК РФ (см. комментарий к ней) не допускается передача в поднаем специализированного жилого помещения.