Статья 26 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
СТ 26 ЖК РФ.
1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Комментарий к Ст. 26 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основе принятого решения означает:
а) прежде всего, соблюдение требований законодательства по переделкам, изменениям жилого помещения относительно первичных установок архитектурно-планировочной, проектно-сметной документаций, других правовых актов. Предъявляют конкретные требования к переустройству и перепланировке такие акты, как Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, Правила пользования жилыми помещениями, Типовой договор социального найма жилого помещения;
б) согласование с органом местного самоуправления, выполняющим контрольные функции.
Иначе говоря, закон представляет возможность проведения работ по переустройству и перепланировке, однако такие работы должны проводиться с ведома органов местного самоуправления на основе специального решения. Решение о согласовании означает, что конкретные функции контроля осуществлены; работы по переустройству и перепланировке будут проводиться (на основе объективных данных) или проводятся (проведены) в соответствии с требованиями законодательства.
2. 1) Заявление в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения подается заинтересованным лицом.
В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ (по форме, предусмотренной Правительством Российской Федерации).
2) К правоустанавливающим документам на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (в подлиннике или копии, засвидетельствованные нотариусом) относятся договоры передачи помещений в собственность на основе договоров купли-продажи, дарения (с последующей регистрацией), свидетельство о праве наследства на помещение (с последующей регистрацией) и др.
3) Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения готовится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. (с изм. и доп. на 10 января 2003 г.) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167.
Изменения архитектурного облика (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ (ст. 758 - 762), Законом Российской Федерации "Об авторском праве и смежных правах" от 9 июля 1993 г. (с изм. и доп. на 25 июня 2004 г. <*>) и договором на создание и использование архитектурного проекта.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 30. Ст. 3090.
При этом разрешение на строительство (подрядные работы) не требуется, если эти работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
4) В предоставленный технический паспорт с учетом всех работ по переустройству и перепланировке должны быть внесены соответствующие изменения.
5) Необходимо согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе отсутствовавших членов семьи нанимателя, имеющих законные права проживания - ст. 71 Кодекса). (Применительно к договору социального найма.)
По договору коммерческого найма такое согласие представляется членами семьи собственника, обладающими правами совместной или долевой собственности на это помещение.
6) Допустимость проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на основе заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации.
Как предусматривается в ст. 2 (п. 10) Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Органы архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассматривают и согласовывают проекты охранных зон памятников природы, истории, культуры и ландшафтной архитектуры, городского дизайна, проекты реставрации памятников архитектуры, истории и культуры, имеющих федеральное и региональное значение, и контролируют их реализацию.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, исходящих от органов архитектуры и градостроительства, охраны памятников архитектуры, истории и культуры, МУП и учреждений жилищно-коммунального хозяйства.
4, 5, 6. Решение органа местного самоуправления о согласовании является основанием для заключения договоров подряда на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.