Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом
СТ 15 ЖК РФ.
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Комментарий к Ст. 15 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1, 2. Жилое помещение можно определить и как сооружение, специально построенное (возведенное) или переведенное (с соблюдением норм законодательства <*>) в жилое, пригодное для постоянного проживания граждан.
--------------------------------
<*> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. // Российская газета. 2006. 10 февраля.
а) Пригодность помещения для постоянного проживания определяется соответствием его санитарным и техническим правилам и нормам.
Соответствие санитарным условиям предполагает нормативную звукоизоляцию помещения, температурно-влажностный режим и отопление, освещение, отсутствие опасных, вредных веществ, нормальную вентиляцию помещения и т.п. <*> Технические требования устанавливаются исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соответствия нормативным объемно-планировочных параметров (основания, столбы, крыши), инженерной коммуникации; надежной защиты от неблагоприятных воздействий окружающей среды (холода, жары, влаги).
--------------------------------
<*> Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации 24 июля 2000 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 31. Ст. 3295; Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 8 апреля 2003 г. // Российская газета. 2003. 15 мая.
Соблюдение технических требований предполагает в целом безопасную эксплуатацию жилого помещения для проживающих, включающую в себя также пожарную, биологическую, экологическую безопасности <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140; Постановление Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. "О Федеральном информационном фонде технических регламентов и стандартов и единой информационной системе по техническому регулированию" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 34. Ст. 3367.
б) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, жилые помещения должны быть и благоустроенными применительно к уровню обеспеченности граждан коммунальными услугами (водопроводом, канализацией, отоплением, газом, горячим водоснабжением и т.п.) на территории городов и сел <*>.
--------------------------------
<*> Пока законом не определено универсальное понятие "благоустроенное жилое помещение" независимо от условий "данного населенного пункта".
Например, на основании ст. 86 Кодекса, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма;
в) не являются жилыми помещения, непригодные для постоянного проживания граждан, особенно в зимнее время: садовые домики, вагончики, охранные будки, бараки, сборно-разборные дома.
Проживание в них на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма).
3. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, и порядок их признания таковым устанавливаются правилами на основе постановления Правительства Российской Федерации.
4. На основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. <*>, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационной характеристики... изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, затрудняющих обеспечение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ...
--------------------------------
<*> Российская газета. 2006. 10 февраля.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций... являются непригодными для проживания...
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях с повышенными показателями санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучения), также признаются непригодными для проживания в порядке, предусмотренном вышеназванным Положением.
5. Действующее жилищное законодательство Российской Федерации исходит из принципа установления общей площади (не полезной) жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд: кладовки, антресоли, ванные, туалеты, кухни, прихожие. Не входят в общую площадь балконы, лоджии, веранды и террасы, если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Кодекса).
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 15 ЖК РФ
- Статья 12 Жилищного кодекса РФ раскрывает понятие и характеристики жилых помещений, а также определяет полномочия органов государственной власти в области их регулирования. Вот подробное разъяснение основных положений:
- Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Это означает, что граждане имеют право на проживание в таких помещениях и осуществление связанных с ними жилищных отношений.
- Жилым помещением признается изолированное пространство, которое является недвижимым имуществом и предназначено для постоянного проживания граждан. Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, таким как санитарные и технические правила, а также нормы, установленные законодательством.
- Порядок признания помещения жилым и установление требований, которым оно должно соответствовать, включая приспособление помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, определяются Правительством Российской Федерации. Это позволяет установить единые и обязательные стандарты для жилищного фонда.
- Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежать сносу или реконструкции. Основания и порядок такого признания устанавливаются Правительством Российской Федерации. Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения в нем становятся непригодными для проживания.
- Общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех его частей, включая помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и других потребностей жильцов. Балконы, лоджии, веранды и террасы не учитываются в общей площади.
- Многоквартирный дом представляет собой здание, содержащее две или более квартиры. Он также может включать нежилые помещения и машино-места, которые являются неотъемлемой частью этого дома и принадлежат отдельным собственникам.
Статья 12 Жилищного кодекса РФ позволяет точно определить характеристики жилых помещений, устанавливает требования к ним и устанавливает полномочия органов государственной власти для обеспечения регулирования в этой области. Это способствует созданию стабильной и справедливой системы жилищных отношений, обеспечивающей достойные условия проживания для граждан.