Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
СТ 4 ЖК РФ.
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.
Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.
На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми - участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).
По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:
- организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);
- управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);
- имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).
Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье. Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника. Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.
Как родовое понятие "жилищные отношения" в ст. 4 ЖК РФ охватывают общественные связи:
а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;
б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));
в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);
г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;
д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;
е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;
ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;
з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.
К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 - 729; 740 - 757 ГК РФ)).
Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") ГК РФ).
Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ.
Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.
Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.
1. 1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие - фактическая ее (жилой площади) принадлежность.
Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.
Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, - ст. 305 ГК РФ).
Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.
Право пользования - возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.
Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.
Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья - государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).
Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).
Согласно статье 4 ЖК РФ ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.
Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).
2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).
Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению - для проживания граждан.
В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. комментарий к ст. 22 ЖК РФ).
Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др. При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.
3) Общим имуществом собственников помещений является комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанный с ним назначением и следующий его судьбе, как-то: несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры на правах общей долевой собственности (более подробно см. комментарий к ст. 135 - 139 ЖК России).
4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.
Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см. комментарий к ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются государственным органом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3586. Положение устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям.
Об условиях перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение см. комментарий к ст. 22 Кодекса.
5) Регулирование отношений по учету жилищного фонда (см. комментарий к ч. 5 ст. 19 ЖК).
6) Содержание и ремонт жилых помещений (см. комментарий к ст. 65, 66 ЖК России).
7) Переустройство и перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 - 29 Кодекса).
8) Управление многоквартирными домами (см. комментарий к ст. 135 - 142 Кодекса).
9) Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, права и обязанности их членов (см. комментарий к ст. 110 - 134, 143 - 146 Кодекса).
10) Предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 153 - 154 Жилищного кодекса РФ).
11) Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 - 157 Кодекса).
12) Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. комментарий к ст. 20 Кодекса).
2. Участниками жилищных отношений выступают граждане, нуждающиеся, прежде всего, в обеспечении себя жильем, улучшении жилищных условий. Граждане вправе заниматься и предпринимательской деятельностью в сферах предоставления и использования жилья (в частности, путем заключения договоров коммерческого найма).
Действующее законодательство предоставляет большие права юридическим лицам по приобретению и использованию жилой площади. Особую социальную значимость продолжают иметь случаи предоставления жилья предприятиями и организациями из собственного фонда работникам, состоящим с ними в трудовых отношениях.
Российская Федерация через органы государственной власти выступает участницей жилищных отношений в случае установления оснований признания граждан малоимущими, нуждающимися в улучшении жилищных условий, определения оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и в других, вытекающих из компетенций органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Кодекса).
Участие субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в жилищных отношениях предусмотрено положениями ст. 13 и 14 ЖК РФ.
3. Как было отмечено в комментарии к ст. 1 Кодекса, иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
На основании Федерального закона от 25 июля 2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <*> срок временного пребывания иностранного гражданина в Российской Федерации определяется сроком действия выданной визы.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3032.
Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, и заключившего трудовой и гражданско-правовой договоры на выполнение работ, устанавливается (продлевается) на срок действия договоров, но не более чем на 1 год.
Разрешение на временное проживание может быть выдано иностранному гражданину в пределах квоты, утвержденной Правительством Российской Федерации. Срок действия разрешения на временное проживание составляет 3 года.
В течение срока действия разрешения на временное проживание и при наличии законных оснований по его заявлению может быть выдан вид на жительство (право на постоянное проживание в Российской Федерации в пределах 5 лет с правом продления срока). При этом до получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее 1 года на основании разрешения на временное проживание.
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 4 ЖК РФ
Жилищное законодательство регулирует широкий спектр отношений, включая:
права и обязанности приобретения, использования, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими государственному и муниципальному жилищным фондам;
использование жилых помещений, находящихся в частном жилищном фонде;
управление общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений;
включение и исключение помещений из состава жилого фонда;
учет состояния жилищного фонда;
обеспечение содержания и проведение ремонта жилых помещений;
осуществление переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах;
управление многоквартирными домами;
создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также права и обязанности их членов;
предоставление коммунальных услуг;
оплата за жилые помещения и коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах;
формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений санитарным и техническим нормам и требованиям законодательства;
осуществление государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
ограничения увеличения платы за коммунальные услуги, взимаемой от граждан.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Положения данного Кодекса распространяются на жилищные отношения, в которых участвуют иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, за исключением случаев, когда иное установлено данным Кодексом или другим федеральным законом.