Комментарии к СТ 164 ЖК РФ

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Комментарий к статье 164 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Указанный способ управления не является новым. В ранее действовавшем законодательстве (п. 2 ст. 20; п. 1 ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") непосредственное управление кондоминиумом также рассматривалось в качестве одного из способов управления единым комплексом недвижимого имущества. Однако ранее действовавшее законодательство допускало использование указанного способа управления лишь в случаях, когда многоквартирный дом включал в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам. Правила ЖК РФ снимают подобного рода ограничение, и в настоящее время не существует юридических препятствий для самостоятельного управления любым по количеству помещений многоквартирным домом. Препятствия могут возникнуть по причине отсутствия единого центра управления и сложности согласования позиций большого числа собственников, формально ничем не объединенных.

2. В части 1 коммент. ст. содержится норма, устанавливающая основание и определяющая участников заключаемых договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут быть заключены только на основании решения общего собрания собственников помещений.

Участниками указанных договоров выступают с одной стороны все или простое большинство собственников помещений, а с другой - лица (организации и индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности.

3. К договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме применяются нормы гл. 38 ГК РФ и § 2 гл. 37 ГК РФ в их системной взаимосвязи с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680).

4. В части 2 коммент. ст. содержится норма, определяющая виды договоров, которые подлежат заключению каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Это так называемая группа договоров по оказанию коммунальных услуг.

К указанным договорам, помимо общих требований к гражданско-правовым договорам, применяются требования, закрепленные в Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 530 (СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876; 2007. N 30. Ст. 3940; РГ. 2008. 16 янв.), Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня).

5. В части 3 коммент. ст. определены возможные варианты выбора лица, управомоченного действовать в интересах собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Таких вариантов два. По первому из них в отношениях с третьими лицами участвует один из собственников помещений, избранный для выполнения этой функции общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По второму варианту от имени собственников помещений вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений.

6. На практике может возникнуть вопрос о том, достаточно ли одного решения общего собрания собственников помещений для представительства перед третьими лицами избранного собранием для этих целей собственника помещения представителя. В литературе высказано мнение о том, что "выдача такому лицу доверенности не требуется" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 628 (автор коммент. - Н.Б. Косарева в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко)). Представляется, что указанное мнение не вполне точно отражает существо отношений представительства. Действительно, в случаях совершения какой-либо сделки полномочия избранного общим собранием собственника помещения могут основываться в том числе и на указании закона, каковым является ч. 3 коммент. ст. Однако в ряде случаев, например, при совершении сделок, требующих нотариальной формы, одного решения общего собрания, отраженного в соответствующем протоколе, явно недостаточно.

7. Анализ коммент. ст. в ее системной взаимосвязи с нормами, закрепленными в ст. 44 ЖК РФ, показывает, что многие или большинство вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе непосредственной его разновидностью, могут быть решены общим собранием собственников помещений (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ).