Комментарии к СТ 92 ЖК РФ

Статья 92 ЖК РФ. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Комментарий к статье 92 ЖК РФ:

1. Специализированный жилищный фонд выделяется исходя из целей его использования - для проживания отдельных категорий граждан (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК).

Часть 1 коммент. ст. определяет виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду. Верховный Суд РФ указал, что данный перечень видов жилых помещений является исчерпывающим (абз. 2 подп. "а" п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9). Аналогичную позицию высказал также Ленинградский областной суд (Определение Ленинградского областного суда от 7 апреля 2011 г. N 33-1750/2011 //.

Полагаем, что такой подход обоснован. Помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду (далее также - "специализированные жилые помещения"), по сути, являются объектами гражданских прав, ограниченными в обороте.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объектами, ограниченными в обороте, признаются в том числе объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота. По смыслу ч. 2 коммент. ст. в качестве специализированных жилых помещений используются только помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Кроме того, специализированные помещения не подлежат отчуждению, передаче внаем и могут предоставляться только по договорам найма специализированных жилых помещений лицам, указанным в законодательстве (ч. 3 коммент. ст.; ст. 104 - 109 ЖК).

Таким образом, специализированные жилые помещения могут принадлежать на праве собственности только определенным участникам оборота (публичным образованиям), данные помещения могут принадлежать на ином праве только лицам, определенным в законодательстве. Следовательно, специализированные жилые помещения являются вещами, ограниченными в обороте. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа по одному из дел занял такую же позицию (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 марта 2011 г. по делу N А53-1305/2010).

Виды объектов гражданских прав, которые ограничены в обороте, определяются в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ). В ЖК перечислены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и при этом не определен порядок отнесения к данному виду жилищного фонда иных помещений. Следовательно, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда могут быть отнесены только те помещения, которые указаны в ЖК.

С учетом изложенного к специализированному жилищному фонду может быть отнесено только такое жилое помещение, которое подпадает под одну из категорий, указанных в ч. 1 ст. 92 ЖК. По смыслу данной статьи жилое помещение не может быть отнесено одновременно к двум категориям специализированных жилых помещений.

2. По смыслу ч. 2 коммент. ст. и подп. 2, 3 ч. 2 и п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК в специализированный жилищный фонд могут входить только помещения, находящиеся в собственности публичного образования, т.е. помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Вместе с тем в литературе высказываются мнения о том, что специализированные жилые помещения могут находиться в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц и "жилым помещениям, находящимся в частном жилищном фонде, может быть придан статус специализированных жилых помещений лишь с согласия собственников" (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 32, 49). А.А. Титов также указывает, что в частном жилищном фонде юридических лиц могут быть специализированные жилые помещения (см.: Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М., 2009. С. 362).

Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения и отмечают, что специализированные жилые помещения "составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной или муниципальной) собственности" (Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 588 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).

3. Действительно, на практике возникают ситуации, когда специализированные жилые помещения переходят из публичной в частную собственность. По общему правилу используемый по назначению жилищный фонд не подлежит приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия (п. 1 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Однако при приватизации некоторых видов имущества жилищный фонд также может быть приватизирован, в частности, при приватизации имущества:

- федерального железнодорожного транспорта;

- организаций атомного энергопромышленного комплекса в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834);

- федеральных государственных унитарных предприятий, в отношении имущества которых Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" осуществляет полномочия собственника в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ "О Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" и которые подлежат преобразованию в открытые акционерные общества;

- федеральных государственных унитарных предприятий, преобразуемых в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в федеральной собственности и передаются Государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции "Ростехнологии" в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

Данные исключения из общего правила предусмотрены п. 15 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Приведенная норма была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который указал, что указанное положение не противоречит Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"; Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. N 813-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Машукова Виктора Александровича, Машуковой Ольги Ивановны и других на нарушение их конституционных прав положениями пункта 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пункта 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").

4. В практике также возник вопрос, применимы ли нормы разд. IV ЖК (специализированный жилищный фонд) к жилым помещениям, которые относились к специализированному жилищному фонду, но перешли в частную собственность в результате приватизации.

Верховный Суд РФ указал, что если жилое помещение в общежитии принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК о предоставлении и использовании специализированных жилых помещений не применяются к такому помещению (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // БВС. 2006. N 3 (абз. 4 ответа на вопрос 22)).

Полагаем, что данные разъяснения Верховного Суда РФ вполне обоснованны и подлежат применению не только к общежитиям, но и к иным видам специализированных жилых помещений. Такой вывод основан на буквальном смысле ч. 2 коммент. ст., из которой следует, что в качестве специализированных используются помещения муниципального или государственного жилищных фондов.

Если жилые помещения, которые ранее были специализированными, перестают быть таковыми в связи с их передачей из публичной в частную собственность, то тем более жилые помещения, не являющиеся специализированными и находящиеся в частной собственности, не могут быть включены в состав специализированного жилищного фонда.

Следует отметить, что включение помещений частного жилищного фонда в состав специализированного невозможно также и по формальным причинам. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. и п. 12 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) отнесение жилого помещения к специализированному производится органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Данные органы имеют полномочия только в отношении государственного и муниципального, но не частного жилищного фонда. Таким образом, помещения частного жилищного фонда не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

5. Отдельно следует выделить жилые помещения, предназначенные для временного поселения беженцев и временных переселенцев. Данные жилые помещения отнесены к специализированному жилищному фонду (п. п. 5, 6 ч. 1 коммент. ст.). В соответствии с законодательством данным категориям физических лиц жилые помещения предоставляются из фондов жилья для временного поселения соответственно беженцев и временных переселенцев, которые формируются за счет федерального бюджета (ст. 97 ЖК; п. п. 1, 3, 4 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; п. п. 1, 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" // РГ. 1997. N 126. 3 июня).

Жилые помещения, относящиеся к фонду жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и фонду жилья для временного поселения лиц, признанных временными переселенцами, относятся к федеральной собственности (абз. 2 п. 3 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; абз. 2 п. 3 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" // РГ. 1997. N 126. 3 июня).

Вместе с тем законодательство допускает отнесение к указанным фондам, которые включены в специализированный жилищный фонд, жилых помещений, которые не находятся в федеральной собственности и используются соответствующим федеральным органом исполнительной власти на основании договора аренды с собственниками жилых помещений (абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; абз. 2 п. 2 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" // РГ. 1997. N 126. 3 июня).

Таким образом, налицо противоречие между нормой ч. 2 коммент. ст. и указанными выше законами. Данное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено в пользу ЖК.