Комментарии к СТ 62 ЖК РФ

Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 62 ЖК РФ:

1. Частью 1 коммент. ст. определен предмет договора социального найма. Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение. И далее законодатель, конкретизируя предмет договора, указывает, какие именно жилые помещения могут быть предметом рассматриваемого договора: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Предложенный в коммент. ст. перечень, очевидно, приведен не более чем как ориентир, но не как императивное указание на виды помещений, в отношении которых только и может быть заключен договор социального найма. Обоснованность подобного вывода вытекает из содержания ст. 16 коммент. закона, перечисляющей виды жилых помещений, могущих быть объектами жилищных прав.

2. Не вызовет трудностей в понимании тот факт, что предметом рассматриваемого договора может быть квартира или часть квартиры (т.е. комната). Однако в качестве предмета договора социального найма указан и такой объект, как жилой дом. Применительно к ситуации считаем обоснованным сослаться на легальные определения, приведенные в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702):

- жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

- многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, становится очевидным, что в коммент. ст. не идет речь о многоквартирном доме как предмете договора социального найма.

3. Предметом договора социального найма является именно жилое помещение, поскольку в силу ст. 15 коммент. закона именно жилые помещения являются объектами жилищных прав. Частью 2 ст. 15 коммент. закона дано и определение этого понятия: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, сформулированы в упомянутом выше Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Факт проживания в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям, согласно п. 3 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, является самостоятельным основанием для постановки проживающих в нем граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.

Еще одним важным критерием, которому должно отвечать жилое помещение, является его благоустройство. Непосредственно коммент. ст. не содержит требований о необходимости благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Однако благоустройство жилого помещения применительно к условиям соответствующего населенного пункта упоминается в ст. ст. 86 - 89 коммент. закона, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением по основаниям, определенным ст. 85 ЖК РФ.

4. Положения ч. 2 коммент. ст. являются логическим продолжением положений ее ч. 1. Частью 2 ст. 62 коммент. закона прямо запрещено заключение договора социального найма в отношении жилых, но неизолированных помещений, а также в отношении помещений вспомогательного использования и общего имущества в многоквартирном доме.

Говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд.

К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр.

Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст. 290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 36).