Комментарии к СТ 60 ЖК РФ

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 60 ЖК РФ:

1. Из содержания ч. 1 ст. 60 коммент. закона следует, что стороны по договору социального найма жилого помещения именуются как наймодатель и наниматель. Наймодателем нанимателю жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Поскольку договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, то в силу положений ч. 2 ст. 19 коммент. закона на стороне наймодателя выступают соответственно Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование, т.е. собственники предоставляемых нанимателю помещений, либо действующие от имени перечисленных собственников уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления.

Нанимателем по указанному виду договора выступает исключительно гражданин, о чем прямо указано в коммент. ст., а также в ч. 1 ст. 677 ГК РФ.

2. В силу положений ст. ст. 49, 57, 59 коммент. закона жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов предоставляются малоимущим и/или нуждающимся в жилом помещении гражданам, уже состоящим на жилищном учете, имеющим право на такую постановку или обладающие правом на внеочередное предоставление жилого помещения.

Из изложенного следует, что именно перечисленные категории граждан и являются потенциальными нанимателями жилых помещений государственного либо муниципального жилищных фондов.

3. Комментируемой статьей закреплено важное правило о том, что наймодателем при заключении договора социального найма выступают, по сути, только государственные и муниципальные структуры в той или иной организационно-правовой форме, наделенные при этом соответствующими полномочиями.

Ранее, согласно, например, ст. 51 ЖК РСФСР, наймодателем при отсутствии жилищно-эксплуатационной организации могли выступать и предприятия, учреждения, организации. Подобное положение дел объяснялось наличием так называемого "ведомственного жилищного фонда", представлявшего собой, согласно ст. 5 ЖК РСФСР, совокупность жилых домов, принадлежащих государственным объединениям, предприятиям и организациям. Однако в ходе практически полной коммерциализации и перехода в частную собственность таких предприятий в порядке приватизации между гражданами-нанимателями и наймодателями - теперь уже коммерческими организациями стали возникать конфликтные ситуации.

Комментируемым законом исключена сама возможность возникновения подобных ситуаций. Частью 2 ст. 19 коммент. закона предусмотрено деление жилищного фонда в зависимости от формы собственности только на частный, государственный и муниципальный (т.е. существование какого-либо ведомственного жилищного фонда не предусмотрено), а по договору социального найма на стороне наймодателя выступает только собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы или лица. Организации, предприятия и лица, не наделенные собственником государственных или муниципальных помещений соответствующими полномочиями, а, например, лишь осуществляющие техническую эксплуатацию и обслуживание государственного или муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма.

4. По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения таким помещением. При этом использовать предоставленное помещение наниматель может только для проживания в нем. Следует отметить, однако, что в ч. 1 коммент. ст. законодателем сделана оговорка: "...для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом". Самим же ЖК РФ (ст. 17) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима, но только в определенных установленных законом рамках и только для проживающих в таком помещении граждан. Подобное допущение является новеллой по сравнению с положениями ранее действовавшего ЖК РСФСР, не допускавшего иного использования жилого помещения, кроме как для постоянного проживания (ст. 7 ЖК РСФСР).

5. Комментируемым Законом регламентированы основания для предоставления жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, а коммент. ст. - общие условия заключения договора социального найма на уже предоставленные объекты недвижимости указанных жилищных фондов. И на первый взгляд может показаться, что законодатель упустил из виду момент вселения гражданина в предоставленное помещение и правовые основания такого вселения. Напомним, что в силу положений ранее действовавшего ЖК РСФСР, детально прописывавших данную процедуру, на основании решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер, как раз и являвшийся единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР), и уже затем с таким гражданином заключался договор найма, в соответствии с которым наниматель и осуществлял свои права и исполнял обязанности по пользованию предоставленным помещением (ст. 50 ЖК РСФСР).

Тем не менее подробная детализация в законе момента и оснований именно для вселения в уже предоставленное помещение излишня. В соответствии со ст. 10 коммент. закона, жилищные права и обязанности возникают, применительно к рассматриваемому вопросу, из:

- актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

- из договоров (в том числе и договоров социального найма).

6. Во исполнение ч. 2 ст. 63 коммент. закона Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора.

Таким образом, право на вселение возникает в соответствии с вынесенным собственником или уполномоченным им лицом решением о предоставлении гражданину жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента подписания договора социального найма. Этому праву корреспондирует обязанность нанимателя принять во владение и пользование предоставленное помещение в определенный срок.

7. Из содержания ч. 1 коммент. ст. следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.

Вместе с тем в соответствии со ст. 69 коммент. закона члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

Указанной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, изложив ее в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 11).

8. В части 2 коммент. ст. содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным, что бесспорно способствует стабильности в социальной и жилищной сферах. В том случае, если в договоре будет установлено условие о том, что такой договор заключен на определенный срок, такое условие будет ничтожным. Следовательно, к договорам социального найма не могут быть применены и нормы, установленные ст. ст. 683, 684 ГК РФ.

Кроме того, в силу п. 2 упомянутого выше Постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу настоящего Постановления, переоформлению не подлежат.

9. Положения ч. 3 коммент. ст., в силу которых изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, по нашему мнению, не имеют практического применения и являются излишними.

Действительно, общим основанием и условием для предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда и в соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, и в настоящее время является нуждаемость гражданина в жилом помещении. И такому лицу жилое помещение предоставляется как раз с целью улучшить его жилищные условия, т.е. изменить те условия, в силу которых названное лицо являлось нуждающимся.

Основания для изменения и расторжения договора социального найма регламентированы отдельными положениями - ст. ст. 82 и 83 коммент. закона и отличны по своему содержанию от общих оснований и условий для расторжения договоров, регламентированных главой 29 ГК РФ, что объясняется особой социальной значимостью договора социального найма.