Комментарии к СТ 48 ЖК РФ

Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 48 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к процедуре голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и определяет субъектный состав участников голосования.

К участию в голосовании допускаются только собственники помещений в данном доме или их представители, наделенные соответствующими полномочиями. Наличие в числе участников голосования представителей собственников помещений диктуется как юридическими, так и фактическими причинами. К юридическим причинам могут быть причислены неполная или ограниченная дееспособность собственника помещения, а к фактическим - загруженность собственника другими делами, его нежелание лично осуществлять права и исполнять обязанности либо юридическая безграмотность.

2. В части 2 коммент. ст. формулируются основания возникновения представительства применительно к юридически значимым действиям, содержание которых составляет голосование на общем собрании собственников помещений.

Действия представителя, основанные на указаниях федеральных законов, именуются законным представительством. В качестве законных представителей выступают, например, родители или опекуны несовершеннолетних (не достигших четырнадцати лет) детей. Полномочия в данном случае возникают непосредственно из закона, например, из ст. 28 ГК РФ.

Действия представителя, основанные на указаниях, содержащихся в актах уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, именуются обязательным представительством. Обязательное представительство, как правило, сопровождается еще и выдачей доверенности.

Особенностью представительства, основанного на доверенности, является то обстоятельство, что оно возникает по воле представляемого и при согласии представителя. Представительство, основанное на доверенности, именуется договорным. Договорное представительство может оформляться и договором поручения (ст. 971 ГК РФ).

3. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. определяются требования к содержанию доверенности на голосование. Обязательными реквизитами доверенности, под которой понимается письменное уполномочие, выдаваемое собственником помещения другому лицу для представительства перед участниками собрания, законодатель называет имена или наименования представителя и представляемого, их место жительства или место нахождения, паспортные данные физических лиц, являющихся представителем и представляемым. Очевидно, что в доверенности должны быть описаны полномочия представителя на совершение конкретных действий, содержание которых соответствует характеру принимаемых на общем собрании решений.

Доверенность должна быть собственноручно подписана представляемым с указанием даты ее выдачи. Доверенность может быть выдана несколькими собственниками помещений одному лицу.

4. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. устанавливаются и требования к оформлению доверенности, которые должны соответствовать правилам, закрепленным в п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, либо правилам нотариального удостоверения доверенностей (п. п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ).

Из правила п. 4 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении. Такая доверенность по смыслу нормы, содержащейся в абз. 2 п. 4 ст. 185 ГК РФ, удостоверяется бесплатно.

Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

5. По общему правилу (пункт 2 статьи 185 ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. К компетенции общего собрания не отнесено решение вопросов, связанных с совершением сделок, требующих нотариального удостоверения, за исключением, пожалуй, гипотетических случаев ипотеки жилого дома и помещений, в нем расположенных (ст. 10, гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52. Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; РГ. 2004. 31 дек.).

6. В части 3 коммент. ст. закреплена императивная формула определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, принимающий участие в голосовании на общем собрании, в том числе и путем заочного голосования. Из этой формулы следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, определяемая, в свою очередь, отношением площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади жилого дома (см. коммент. к ч. 2 ст. 37).

7. Часть 4 коммент. ст. устанавливает возможность голосования на общем собрании собственников помещений, проводимом путем совместного их присутствия, т.е. обычным порядком не только посредством поднятия руки или опускания бюллетеней в урну для голосования, но и посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом законодатель не уточняет срок, до истечения которого указанные решения должны быть представлены. Анализ нормы, содержащейся в п. 4 коммент. ст. во взаимосвязи с правилом п. 2 ст. 47, позволяет сделать вывод о том, что момент представления письменных решений собственников, как присутствующих, так и отсутствующих на общем собрании, может быть приурочен к моменту фактического голосования по тому либо иному вопросу.

8. В части 5 коммент. ст. формулируется ограничение по способу голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования.

9. Часть 6 коммент. ст. конкретизирует правила подсчета голосов собственников помещений, полученных в результате голосования посредством оформленных в письменном виде решений. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех ("за", "против", "воздержался") возможных вариантов. Указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа.