Комментарии к СТ 44 ЖК РФ

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 44 ЖК РФ:

1. Коммент. ст. устанавливает статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и очерчивает примерные границы его компетенции. Институт общего собрания собственников не является новым в жилищном законодательстве. Его предшественником выступало общее собрание домовладельцев (ст. 22 ФЗ "О товариществах собственников жилья").

Норма, закрепленная в ч. 1 коммент. ст., в технико-юридическом плане является не вполне корректной. Общие собрания до сих пор выступали в роли органов управления организаций, т.е. органов субъектов права, а не "органов" его объектов, к которым относятся и многоквартирные дома.

В литературе встречаются утверждения, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 97). Такое утверждение нельзя признать продуктивным, поскольку оно еще больше запутывает ситуацию, складывающуюся вокруг процесса управления многоквартирным жилым домом. Кроме того, общественные объединения, разновидностью которых выступает орган общественной самодеятельности, должен иметь устав, предусматривающий в том числе структуру общественного объединения, его организационно-правовую форму, руководящие и контрольно-ревизионные органы (Федеральный закон "Об общественных объединениях" // СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930; 1997. N 20. Ст. 2231; 1998. N 30. Ст. 3608; 2002. N 11. Ст. 1018; N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711; РГ. 2006. 17 янв.).

2. В части 2 законодатель не формулирует исчерпывающий перечень вопросов, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Компетенция определена как неисключительная.

Решения по вопросам, указанным в подп. 1, 2, 3 ч. 2 коммент. ст., принимаются большинством в 2/3 голосов всех собственников помещений как участвующих в общем собрании, так и не принимающих участия в нем. Решение по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов собственников, участвующих в общем собрании.

Следует иметь в виду то обстоятельство, что вопросы, указанные в подп. 2 и 3 ч. 2 коммент. ст., решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений, находятся также и в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (подп. 12 ч. 2 ст. 145 коммент. закона). Возникает своего рода конкуренция компетенций. В рамках указанной конкуренции приоритет должен быть отдан общему собранию собственников, что следует из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Для обеспечения единства правового регулирования отношений, складывающихся по поводу распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, законодателю следовало бы дополнить п. 1 ст. 246 ГК РФ словами: "...если иное не предусмотрено федеральным законом".

3. Размер платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в соответствии с разъяснениями, содержащимся в письме Минрегионразвития РФ от 5 марта 2009 г. N 6091-АД/14 (Законодательные и нормативные акты в ЖКХ. 2009. N 4).

Согласно указанному письму размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома может устанавливаться по решению общего собрания собственников помещений.

Установление размера платы за капитальный ремонт органами местного самоуправления законодательством РФ допускается в соответствии с п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680) по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786). В этом случае плата за капитальный ремонт устанавливается в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для многоквартирного дома. В случаях неправомерного установления органами местного самоуправления указанной платы муниципальными правовыми актами такие акты подлежат отмене.

Установление размера платы за капитальный ремонт органами местного самоуправления не допускается для многоквартирных домов:

- собственники помещений в которых не приняли на их общем собрании решения о проведении капитального ремонта многоквартирных домов;

- в отношении которых органами местного самоуправления в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 не проводились открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами или в указанном в конкурсной документации перечне обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, отсутствуют работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Органам местного самоуправления в указанных выше случаях, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам, подрядным организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе ФЕР, ТЕР). Размер такой стоимости целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. При предложении размера стоимости таких работ учитывается прибыль и риски управляющей организации.