Комментарии к СТ 15 ЖК РФ

Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав

Комментарий к статье 15 ЖК РФ:

1. В комментируемой статье конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).

2. В части 2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.

Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (статья 130 ГК РФ).

Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. ЖК РФ не рассматривает часть комнаты как самостоятельный объект жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183).

В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например, противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.

В комментируемом правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закреплялось законодательством некоторых субъектов РФ (ч. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 27 февраля 2010 г. N 2 в ред. от 20 октября 2010 г., 8 июня 2011 г. "Основы жилищной политики города Москва" // Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11; 2011. N 7. Аналогичный подход закреплялся ранее в п. 1 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 9; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4).

3. Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его пригодным для проживания установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 в ред. от 2 августа 2007 г. (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 402). Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. (РГ. 2004. 23 окт. N 214.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г. Москвы от 7 апреля 2004 г. "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы" (Вестник мэра и правительства Москвы". 07.05.2004. N 27).

4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Согласно п. 33 Положения, указанного в п. 3 комментария, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие недопустимо низкого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также вследствие изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющего обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

5. Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь согласно п. 4 коммент. ст. не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.