Статья 44 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
СТ 44 ЖК РФ.
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом;
4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. По смыслу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом. Недопустима замена общего собрания собранием уполномоченных собственников, созданием совета и т.п. Однако представляется возможным создание совета наряду с общим собранием как постоянно действующего органа, особенно в случаях подготовки и проведения общих собраний собственников, реализации их (общих собраний) решений.
2. 1) Принятию решений о реконструкции многоквартирного дома (переустройства, перепланировки, расширения, надстройки), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений должны предшествовать заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной, санитарно-технической, экологической безопасности, а также местных органов самоуправления по месту нахождения многоквартирного жилого дома (более подробно см. комментарий к ст. 26 ЖК).
При принятии решения о ремонте общего имущества таких согласований не требуется.
2) Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно соответствовать требованиям ГК РФ относительно права пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271), Земельного кодекса Российской Федерации по составу земель поселений и территориальному зонированию (ст. 85).
Как отмечалось, на основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
3) Согласно ст. 44 ЖК, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме допустимо как исключение из общих правил взаимосвязанности права собственности на жилые помещения и права общей долевой собственности на места общего пользования. Если только при этом не нарушаются права и законные интересы собственников на жилые помещения, а также их права на места общего пользования, другое общее имущество.
4) Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется непосредственно самими жильцами-собственниками с учетом рекомендаций местных муниципальных органов (см. комментарий к ст. 161 Жидищного кодекса России).
5) К другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся: порядки уведомления собственников и проведения общих собраний, последствия срыва проведения этих собраний; явки и наличие кворума; проведение заочного голосования, возможность и допустимость проведения собраний по подъездам и др.
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 44 ЖК РФ
Абзац 1: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом. Его целью является обсуждение вопросов, включенных в повестку дня, и принятие решений по ним.
Абзац 1.1: Люди, которые получили помещения в многоквартирном доме от застройщика после получения разрешения на его эксплуатацию, имеют право принимать участие в общих собраниях собственников помещений в течение года. Они также могут принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, в соответствии с правилами, установленными законодательством.
Абзац 2: Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включает:
- принятие решений о реконструкции дома, его расширении или надстройке, строительстве хозяйственных построек и других зданий, капитальном ремонте общего имущества, переустройстве и перепланировке помещений, включенных в общее имущество;
1.1) принятие решений о формировании и использовании фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, и осуществлении операций средствами фонда капитального ремонта;
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта и других вопросах, связанных с управлением этим фондом;
1.2) принятие решений о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, включая условия договора и погашение задолженности;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором находится дом, и о заключении соглашения об установлении сервитута;
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, включая размещение и обслуживание элементов озеленения и благоустройства на нем.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решения о предоставлении общего имущества в использование другим лицам, включая заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Эти решения включаются в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1) Общее собрание собственников принимает решения о назначении лиц, которым доверяется заключать договоры об использовании общего имущества в многоквартирном доме, включая договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Также принимаются решения о представлении документов на согласование переустройства и перепланировки помещений общего имущества, заключении соглашений об установлении сервитута или публичного сервитута на земельный участок, относящийся к общему имуществу. Решается вопрос о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, и условиях получения финансовых средств в рамках этих соглашений, в соответствии с решением общего собрания.
3.2) Принимается решение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, используя систему или региональную информационную систему, а также о лицах, уполномоченных на использование этих систем при проведении заочного голосования. Это применяется при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.
3.3) Принимается решение о порядке приема сообщений общего собрания, решений собственников помещений по вопросам голосования и продолжительности голосования по повестке дня в форме заочного голосования с использованием системы.
3.4) Принимается решение о финансировании расходов, связанных с организацией и проведением общего собрания управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом, в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса.
3.6) Принимается решение о назначении лица, уполномоченного от имени собственников помещений на подачу заявления о государственном кадастровом учете и регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в общее имущество в многоквартирном доме. Также решается вопрос о заявлении о государственном кадастровом учете многоквартирного дома при изменении его характеристик вследствие реконструкции или перепланировки помещений в нем.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме выбирает способ управления домом.
4.1) Принимаются решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
4.2) Принимается решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями по текущему ремонту общего имущества в доме.
4.3) Принимается решение о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями по вопросам, не указанным в статье 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий общего собрания собственников помещений в доме.
4.4) Принимается решение о заключении договоров с ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами от имени собственников помещений в доме. Договоры касаются холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и обращения с твердыми коммунальными отходами.
4.5) Принимается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
4.6) Принимается решение о включении или исключении многоквартирного дома из границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию. Также решается вопрос о предоставлении жилищных прав гражданам в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если такое решение требуется федеральным законом.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает и принимает решения по другим вопросам, указанным в настоящем Кодексе, входящим в его компетенцию.